REIT(リート)の過熱感に注意!! マネーの羅針盤

2月27日のマネーの羅針盤で、みずほ証券の石澤卓志さんが、下記の内容について話されてました。
 
東証REIT指数の動向を見ると、マイナス金利の導入が決定してから、一旦下落したが、また人気が出ている。REIT(リート)は、配当利回りが3%強あるので、全体的に金利が低下するなかで、相対的に投資対象として優位となっている。
REITは、不動産を購入して、その運用の利益を投資家の方々に分配金として分けているが、不動産を購入する資金の4割から5割を借入金にて調達している為、常に借金を背負った状態なので、金利が低下するとREIT(リート)の運用を助ける形となる。その為、金利が下がると、分配金が上がる仕組みになっている。金利が0.1%低下すると、分配金が、2%位増える。

もし、REIT(リート)の価格があまり変わらなければ、分配金の利回りは、0.07%位ずつ上がっていくので今の環境下では、投資の魅力が上がっていく可能性があるが、注意事項として、人気が高くなるとREIT(リート)の価格が上がってしまう。その場合には、分配金の平均分配金利回りは下がってしまうので、過熱に注意する必要がある。

他には、マイナス金利はREIT(リート)にとってプラスではあるが、その効果は限定的で思われる。REIT(リート)は安全性が高く保守的な財務内容を持っているが、REIT(リート)の平均調達金利は、0.98%となっており、更にこれから低下する余地が小さいく、固定金利比率が78.2%に達しているので、マイナス金利導入でも実際の借りれ金額は下がりにくいので、運用コストが下がる余地はあまりないそうです。

マネーの羅針盤:テレビ東京

REIT – Wikipedia
はじめてのJ-REIT – JAPAN-REIT.COM
REIT指数連動型ETF(東証) – JAPAN-REIT.COM
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