2016年9月13日の日経モーニングプラスで、野村證券の福島大輔さんが「不動産株の低迷について」について話されていました。
●不動産株より、REIT（リート）に人気がある理由は？
これまで、REIT（リート）の方が、不動産株より株価のパフォーマンスが良かった。不動産株は、２０１３年の春のアベノミクスが初めて金融緩和を行った時に、株価のピークを付けており、その後、金融緩和が続いているのにもかかわらず、株価が、下落している状態ですが、リートは、２０１６年の１月にマイナス金利政策を導入したころから、パフォーマンスが良くなっており、この２つの差が際立っているそうです。
パフォーマンスに差が出ている原因は、株主還元の違いによるものと考えられ、金融緩和の中で、日銀がリートを買い続けている事もあるが、マイナス金利政策の中で、高金利を求める投資家が、リート株を買い続けている様です。
リートは、利益の９０％以上を株主に還元する仕組みになっているので、リートは、配当利回りが、約３％以上付いているが、不動産株は、配当利回りが、０．７から０．８％程度と低いのと、不動産会社は、東京で積極的に不動産開発を進めていますが、そこに、資金を投じて行かなければならないので、内部留保を厚めにして、株主還元を薄くしていしまっている。この様な事により、２つの格差が広がっている。
不動産が割安に見えるのは、ネットアセットバリューというのがあり、保有不動産を全て売却して、会社を清算した時に、株主に帰属する価値、つまり、解散価値ということが言えますが、株価との見合いで、１倍を超えている場合は、不動産株は、割高で、１倍を下回っている時は、割安と言えます。
現状、J-RIETは、１．３倍位あり、それに対して、大手不動産会社の、三井不動産、三菱地所は、０．７から０．８倍で、東京建物は、０．５から０．６倍の評価に留まっていて、２０１２年の水準まで落ちているが、東京では、不動産価格が上昇しており、インフレ化してきてはいますが、株価を見る限りは、それを認識していない。つまり、不動産株は、アベノミクスを否定している様な相場になっている。
●不動産市況は、天井を打った？
不動産市況は、まだ好調な状況は続いている様で、東京都心の空室率は、足元で、３．９％まで改善してきており、オフィスの賃料は、足元５％上昇しているので、不動産市況は強いと言える。
しかしながら、株価が下がってきている様に、将来に不安があるとの事で、オフィスの需要サイドで見ると、景況感が悪化してきている事もあり、企業経営者が、オフィスの拡張にためらう状況がでてくる為、オフィスの需要が減少してしまうのではないか言う懸念が生じている。
又、供給に関しては、２０１８年、２０１９年と、東京都心５区のオフィス供給量が増えてくるので、需給の悪化懸念が、株価に反映している可能性がある。
しかし、東京では、再開発が非常に多いので、再開発は、今稼働しているビルが、解体されるので、移転需要が起こり、再開発中の５年位は、そのビルは、稼働しないので、オフィスの需給は、タイト化し続けるのではないかと福島さんは、思っているそうで、賃料は、大きくは下がらないと考えている。
●三井不動産と、東京建物に注目
三井不動産株は、ネットアセットバリュー倍率が低いと言うことと、２０１８年、２０１９年にビルを大量に供給する会社の一つで、日本橋、日比谷、大手町などで、大きなビルを開発してくる予定なっており、全体で言うと、ビルの大量供給はリスクであると言われてはいるが、三井不動産にとっては、チャンスが到来すると考えいている。
東京建物は、今後ビルの供給はあまりありませんが、マンションの売れ行きが好調で、目黒の駅前、八重洲、上野池之端などに、超高層のタワーマンションを発売済みで、多くが契約済みになっており、２０１８年、２０１９年の業績好調が期待できるそうです。
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